Update ROZ-model huurovereenkomst art. 7:290 BW bedrijfsruimtes (zoals winkels en horeca)

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) maakt (verhuurders vriendelijke) modellen huurovereenkomsten voor 7:290 BW bedrijfsruimtes. Dit zijn bedrijfsruimtes zoals winkels en horeca. In de praktijk zijn veel overeenkomsten tussen huurders en verhuurders gebaseerd op dit ROZ-model. Deze week heeft de ROZ haar vorige model (uit 2012) geüpdatet. Hier bespreken we wat er precies is veranderd.

Algemeen
Sinds 2012 is er een hoop gebeurd. Te denken valt natuurlijk aan de coronacrisis (en het gedwongen sluiten van bedrijfsruimtes) die ingrijpende gevolgen had voor veel huurovereenkomsten. Ook is duurzaamheid een punt dat steeds belangrijker is geworden en waarop in het nieuwe model meer aandacht is besteed. Andere punten waaraan meer aandacht wordt besteed in het nieuwe model zijn bijvoorbeeld privacy, openingstijden en winst gerelateerde huurprijzen.

Tekortkomingen gehuurde moeten nu ernstig zijn
De nieuwe modelovereenkomst stelt een grotere eis aan huurders die verhuurders willen aanspreken wegens een tekortkoming. Het ROZ-model gebruikt nu de term ‘toerekenbare ernstige tekortkoming’, in plaats van de wettelijke toerekenbare tekortkoming. Wat hiervan het gevolg zal zijn moet nog blijken.

Onderdeel van gehuurde
Een handige nieuwe toevoeging kan gevonden worden in art. 9 van het nieuwe model. Hier kan specifiek worden opgenomen welke zaken concreet onderdeel zijn van het gehuurde. Dit is relevant bij het herstel van gebreken en de opleververplichting van de huurder na afloop van de huur.

Openingstijden
Vorig jaar is de Winkeltijdenwet zodanig gewijzigd dat het voor verhuurders van winkels onmogelijk is om nog eenzijdig de contractuele verplichte openingstijden van een winkel te wijzigen zonder nadrukkelijk toestemming van de huurder.

Artikel 13 geeft verhuurder en huurder als reactie daarop nu de mogelijkheid om op voorhand vast te leggen welke openingstijden voor de huurder gelden. Het lijkt te gaan om minimale openingstijden. Er lijkt geen bezwaar te bestaan tegen een huurder die ook buiten de afgesproken openingstijden open wil zijn voor publiek, zij het dat dit op eigen kosten moet (artikel 11.1 Algemene Bepalingen).

Overheidsmaatregelen
Veel huurders konden in de coronaperiode een beroep doen op een huurkorting, omdat de coronacrisis samen met het overheidsingrijpen (verplicht sluiten winkels en horeca) een onvoorziene omstandigheid was. De ROZ wilde beter voorbereid zijn op dit soort situaties in de toekomst. In artikel 14 van de huurovereenkomst winkelruimte is nu dan ook een bepaling opgenomen over overheidsmaatregelen. In dat artikel staat dat verhuurder en huurder van de 7:290-bedrijfsruimte met elkaar in overleg moeten als er sprake is van derving van huurgenot als gevolg van algemeen geldende overheidsmaatregelen. Ook staat opgenomen in het artikel dat zolang er geen nadere afspraken zijn gemaakt, de huurder gewoon de huur moet blijven betalen. Vast staat dat een huurder in dit soort gevallen in ieder geval niet zomaar eenzijdig de huur kan opschorten in een dergelijke situatie.

Duurzaamheid
Het ROZ-model bevat nu standaard een artikel over duurzaamheid (art. 15). Huurder en verhuurder dienen voor het sluiten van de huurovereenkomst afspraken te maken op het gebied van duurzaamheid en deze afspraken als bijlage toe te voegen bij de huurovereenkomst. Er wordt verder ingespeeld op de wettelijke verplichtingen die volgen uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer. Energiebesparende maatregelen die objectief bezien binnen vijf jaar terugverdiend kunnen worden, moeten worden genomen. In beginsel komen die kosten voor rekening van de huurder. Indien de energiebesparende maatregelen korter dan vijf jaar voorafgaand aan het einde van de huur aangebracht, dient huurder daar aan de andere kant in principe een vergoeding voor te krijgen.

Geen ‘natte’ handtekening?
De meeste overeenkomsten worden hedendaags niet meer tegelijk op dezelfde plek getekend. Zo ook bij huurovereenkomsten. Veel vaker worden overeenkomsten getekend, gescand en opgestuurd. In de literatuur bestaat er wat discussie over de geldigheid van dit soort getekende overeenkomsten. Om te voorkomen dat één van de partijen zich op een later moment op het standpunt stelt dat de gescande handtekening niet rechtsgeldig is, bestaat de optie om in de huurovereenkomst op te nemen dat ook een gescande handtekening (of andersoortige elektronische ondertekening) rechtsgeldig is. Slimme toevoeging.

Omzet gerelateerde huur
In een aparte bijlage bij het model is een (zeer) uitgebreide bepaling opgenomen met betrekking tot (het overeenkomen van) omzet gerelateerde huur. Met een dergelijke bepaling kunnen partijen de hoogte van de huur (deels) afhankelijk maken van de behaalde omzet door de huurder.

Het huurrecht is veel in beweging. Overeenkomsten moeten dus meebewegen. Het correct invullen en/of aanvullen is ook zeer belangrijk. Heeft u vragen over huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes, of huurovereenkomsten in het algemeen? Neem gerust contact op met Van der Drift Legal Consultancy via info@vanderdriftlegal.com.